借地権とは？～借地権のメリットとデメリット～

借地権とは、対価として賃料を支払う代わりに、他人の土地を一定期間使用収益出来る権利のことをいいます。

借地借家法によれば、借地権には土地の賃借権のほかに建物の所有を目的とする地上権も含まれます（借地借家法2条1号）。

なお、借地権は相続の対象になります（相続人が引き継ぐことができる）。

■借地権の種類
借地権は「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」の３つに分けられます。

●旧法借地権
現行の借地借家法以前の法律である借地法（旧法）で定められる借地権のことで、平成4年7月31日までに設定されていた借地権が対象です。

契約期限はありますが、契約更新をすることで場合によっては半永久的に土地を借り続けることもできます。

旧法借地権の場合、契約期間は借地上の建物の種別によって異なります。

●普通借地権
現行法である借地借家法で定められる借地権の一つで、後述の定期借地権等とは異なり、正当事由制度の適用を受け（借地借家法6条参照）、契約の更新（法定更新）が可能なものをいいます。旧法借地権とは異なり、借地上の建物の種別によって契約期間は異ならず、一律30年（法定存続期間）です（当事者の合意で30年以上の期間を定めた場合は、その期間（約定存続期間）になる）。また、旧法借地権では借主側の保護が強く図られていましたが、借地借家法上の借地権は地主側の事情により更新拒絶等を行うことができます。

●定期借地権
定期借地権は、一定の要件を満たした場合に認められる、原則として更新のない借地権のことです。

定期借地権は、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があり、用途に応じて使い分けがなされます。

■借地権付き建物のメリット・デメリット
借地権付き建物は、借りた土地に建てられた建物ということです。

土地の所有権を取得せずに、他人と借地契約を締結し、他人の土地の上に建物を建てるメリット・デメリットについてここでは解説します。

●借地権付き建物のメリット
メリットとしては、以下の2つがあります。

①土地の固定資産税や都市計画税などの税金がかからない
②土地の所有権を取得するよりも、土地の価格が格安

①について、建物の固定資産税や、建物の取得の際に発生する不動産取得税はかかることに注意しましょう。

②について、毎月地代がかかりますが、土地の所有権を購入するケースよりは格安で、土地購入費用の6～8割程度で取引されることが多いとされます。

●借地権付き建物のデメリット
他方で、デメリットは以下の3つです。

①毎月、地代がかかる
②増改築制限特約が付されている場合、建物のリフォーム等の増改築を行う際は地主の許可が必要になる場合がある
③借地上の建物を売却・譲渡する際は地主の許可あるいは裁判所による許可（代諾許可）が必要になる

このように、借地権を利用する場合、土地の所有権を取得しないため、その土地の所有者とトラブルになる可能性があります。

上記のようなメリット・デメリットを考慮したうえで、土地の所有権を取得するか借地権を取得するか判断しましょう。

お困りの際は、弁護士等の法律専門家にご相談ください。

葉方法律事務所は、大阪市、京都市、奈良市、神戸市を中心に、大阪府、奈良県、京都府、兵庫県、滋賀県、和歌山県における不動産に関するご相談（不動産相続手続き、不動産の相続税・節税対策、立ち退き交渉等）を承ります。
当事務所は、クライアントのニーズを的確に把握し、クライアントの視点に立ったリーガルサービスを提供します。

初回電話相談は無料で対応いたします。
不動産に関するトラブルでお悩みの際は、当事務所までご相談ください。