立ち退き料を交渉する時の流れ

建物の立ち退き交渉を行う際は、家主は借家人に対して立退料を支払う必要があります。立退料とは、家主の都合で借家人に立ち退きを請求しなければならないような場合に、家主から借家人に支払われる金銭のことで、具体的には、移転実費や営業補填、借家権の価格がこれに該当します。

土地や建物をめぐる貸し借りについて規定する「借地借家法」は、その28条で立退料の支払いやその額を、建物賃貸借契約の更新拒絶等における考慮要素の一つとしています。すなわち、家主側に建物を使用する何らかの事情があり（家主の家族に建物を使用させるケースや建物を建て替えるケース、再開発により建物を解体するケースなど）、賃貸借契約の更新を拒絶等をするうえで十分な正当事由とまではいえない場合に、補完事情として、家主は借家人に立退料を支払って事態を解決するという方法が広くとられています。

立退料の額は、個別の事情によって異なりますが、立退料の提供等が借地借家法28条に規定されているその他の要素を補完する事情とされていることから、

（1）建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下同様）が建物の使用を必要とする事情
（2）建物の賃貸借に関する従前の経過
（3）建物の利用状況
（4）建物の現況
などを考慮し（借地借家法28条参照）、借家権の価額や営業補償費、移転補償費等などの事情も含め、検討していきます。

立ち退き交渉は、まずは家主と借家人の任意の話し合いにより行われ、その際、立退料の提供およびその額についても話し合いが行われます。立退料の額は、家主側で一方的に決めることはできず、建物を必要とする事情など個別事情を考慮しつつ、過去の裁判例を参考に決定することになります。

もっとも、立退料の算定は煩雑なため、実際は法律の専門家である弁護士に任せる方がよいでしょう。

任意の話し合いで決めることができない場合は、訴訟を提起して建物の明け渡しを求めることになり、その際、立退料についても検討されます。

交渉の余地が残されている場合は訴訟の前に調停手続きなどを利用することがあります。

訴訟を提起した後でも、裁判所の働きかけに応じて相手方と和解することもできます。

立退料の提示時期ですが、裁判例においては「立退料等金員の提供ないしその増額の申出は、土地所有者が意図的にその申出の時期を遅らせるなど信義に反するような事情がない限り、事実審の口頭弁論終結時までにされたものについては、原則としてこれを考慮することができる」（最判平成6年10月25日民集48巻7号1303頁。借地の正当事由についての判例）としています。また「（建物の）賃貸人が解約申入後に立退料等の金員の提供を申し出、又は解約申入時に申し出ていた右金員の増額を申し出た場合においても、右の提供又は増額に係る金員を参酌して当該解約申入れの正当事由を判断することができる…。」（最判平成3年3月22日民集45巻3号293頁）とされています。つまり、立退料は訴訟を提起する場合は訴訟の口頭弁論終結時まで（事実審の口頭弁論終結時まで）に提示すればよく、あらかじめ提示した立退料の額を増額した場合でも判決の際に考慮されるということです。

立退料の交渉は、借地借家をめぐるさまざまな事情を考慮し、それ相応の知識・経験が必要となるため、お悩みの際は弁護士に相談するようにしましょう。

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